Adler mit plötzlichem Kurssprung. Ist das der große Wendepunkt?

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Adler Group
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Zur Adler Group Aktie

Adler Group ist 2020 durch den Zusammenschluss von ADO Properties, Adler Real Estate sowie Consus Real Estate entstanden.
Dadurch ist man zu einer der größten Immobilienkonzerne Europa geworden.

Immobilien waren in den letzten Jahren ein äußerst einträgliches Geschäft. Die Zinsen sind niedrig, die Flucht in Sachwerte hält bis heute an.
Daher ist es zu einem wahren Aufstieg der Branche gekommen, teilweise sind die Größen der Branche nach einem Börsengang in kürzester Zeit bis in den Dax aufgerückt.

Die Aktien aus dem Sektor waren und sind bei Anlegern beliebt. Der Kurs von Adler stieg von Ende 2015 bis Mitte 2018 von 20 auf 55 Euro.
Seitdem ist es allerdings zu einem regelrechten Kollaps der Aktie gekommen.

Einer der Auslöser war neben den schwachen Unternehmenszahlen auch ein Short-Angriff.

Am Vortag rutschte Adler nach schwachen Zahlen auf ein neues Allzeittief bei 8,59 Euro. Heute notiert die Aktie über 20% im Plus.
Was ist hier passiert? Könnte das endlich der Boden sein?

Mehr als 5% Dividende

Gerade bei Immobilienunternehmen muss man sich die Frage stellen, ob inzwischen nicht deutlich mehr Substanz vorhanden ist, als der Börsenwert reflektieren würde.

Immerhin ist Adler selbst jetzt nach dem Kurssprung „nur“ noch 1,22 Mrd. Euro Wert. Dereinst war es das Vielfache davon.
Natürlich lässt sich über den wahren Wert eines Immobilienportfolios trefflich streiten.

Den wirklichen Wert erfährt man schließlich nur dann, wenn man verkauft. Mieteinnahmen sind aber sicherlich auch nicht schlecht, vor allem, wenn man sie als Dividende ausschütten kann.
Im Fall von Adler wird derzeit eine Erhöhung der Ausschüttung von 0,46 auf 0,57 Euro je Aktie erwartet.
Als Investor könnte man sich über eine Dividendenrendite von 5,42% freuen.

Substanz

Bei all den Unkenrufen und teilweise auch mittelprächtigen Geschäftszahlen sollte man sich einige Dinge vor Augen halten.

Adler hat zwar die Erwartungen nicht ganz erfüllt, in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres wurden Mieterträge von 334,4 Mio. Euro erzielt.
Die FFO summierte sich auf 101,9 Mio. Euro.

Auf Jahressicht entspricht das einem Umsatzplus von 29% und einem Gewinnsprung von 39%.

Das ist sicherlich nicht schlecht, aber nicht das wichtigste. Am wichtigsten ist das Verhältnis von FFO zum Börsenwert.
Im laufenden Geschäftsjahr wird ein FFO von 135-140 Mio. Euro erwartet.

Die FFO beschreibt bei Immobilienunternehmen den realen Geldzufluss nach allen Betriebskosten des Portfolios, wie zum Beispiel Hausmeister oder Instandhaltung.

Adler Group kommt also nur einen P/FFO von 9,0. Wer sich hier engagiert, erhält also die Möglichkeit, ein Immobilienportfolio mit einer Mietrendite von 11% zu erwerben – nach allen Kosten.

Es dürfte recht schwierig sein, Immobilien mit einer derartigen Mietrendite zu finden. Gelinde gesagt.

Adler selbst beziffert den Wert des eigenen Portfolios nach allen Schulden mit 5,0 – 6,60 Mrd. Euro (EPRA-NRV und EPRA-NTA).
Also das vier- bis Fünffache des Börsenwerts.

Dass man zuletzt mehrere Verkäufe über dem Buchwert erzielen konnte, spricht dafür, dass die Schätzungen nicht aus der Luft gegriffen sind.

Die Bewertung von Adler ergäbe demnach keinen Sinn – zumindest wenn man dem Unternehmen Glauben schenkt und nicht an die Vorwürfe der Shortseller glaubt.

Schützenhilfe

Genau hier liegt der Knackpunkt der Geschichte. Wie soll man die Vorwürfe aus der Ferne prüfen? Selbst wenn man Bilanzbuchhalter ist, wäre das kein leichtes Unterfangen.

Vielleicht wird das aber gar nicht notwendig sein, da andere das Problem für uns lösen.

Vonovia erwägt eine Übernahme von Adler. Der Branchenprimus scheint die Lage also eindeutig anders einzuschätzen als die Short-Seller.
Vonovia hat es auch nicht bei Worten belassen, sondern sich direkt eine Option für 13,3% der Adler-Anteile gesichert und darüber hinaus dem Adler-Großaktionär Aggregate 250 Mio. Euro geliehen.
Der Kredit wurde mit weiteren 26,6% der Anteile besichert.

Ein klareres Vertrauensvotum kann es kaum geben. Für Vonovia geht es an dieser Stelle bereits um mehrere hundert Millionen Euro.

Nägel mit Köpfen

Der größte Kritikpunkt der Anleger abseits von Short-Angriffen war die hohe Verschuldungsquote von Adler.

Dem scheint man nun Abhilfe schaffen zu wollen. Auch die Frage, was das Immobilienportfolio wirklich Wert ist, wird mit dem Verkauf der Tochter Brack Capital Properties bis zu einem gewissen Maß beantwortet.

Man kann einem Unternehmen schließlich viel vorwerfen, Immobilien sind aber real, greifbar und auch veräußerbar.
Die die MDax notierte LEG Immobilien scheint die Situation ebenfalls nutzen zu wollen und hat sich 31% der Adler-Tochter Brack Capital für 328 Mio. Euro gesichert.

Davon kommen knapp 7% für 75 Mio. Euro von Adler. Darüber hinaus hat sich Adler eine Option auf weitere 63% der Anteile gesichert. Der Kaufpreis läge bei mindestens 765 Mio. Euro.

Wird der Verkauf vollzogen, würde Adler rund zwei Drittel des Börsenwerts in Bar zufließen.
Das dürfte die Furcht vieler Anleger deutlich mindern und es zeigt, dass sehr viel mehr Substanz vorhanden sein könnte, als der Börsenwert reflektiert.

Darüber hinaus sind weitere Verkäufe angedacht. LEG könnte insgesamt bis zu 15.500 Einheiten mit einem Wert von 1,40 Mrd. erwerben.
Eine andere Investment-Gesellschaft hat scheinbar Interesse an weiteren 14.300 Einheiten mit einem Wert von 1,0 Mrd. Euro.

Plötzlich wird der theoretische Wert des Immobilienportfolios sehr real.

Chart vom 01.12.2021 Kurs: 10,50 Kürzel: ADJ - Tageskerzen | Online Broker LYNX
Chart vom 01.12.2021 Kurs: 10,50 Kürzel: ADJ – Tageskerzen

Soweit die fundamentalen Überlegungen. Beim Trading und an der Börse geht es vor allem um das Chance-Risiko-Verhältnis.
Unter dem Strich sieht das wie folgt aus: Entweder ist Adler ein Betrugsfall und im Worst-Case wertlos. Oder der Wert des Immobilienportfolios übersteigt den Börsenwert um das drei- oder vierfache.

Jeder muss selbst entscheiden, ob er dieses kalkulierte Risiko eingehen will.

Aus technischer Sicht käme es über 10,60 sowie 11,70 und 13,00 Euro jeweils zu prozyklischen Kaufsignalen.

Die nächste relevante Unterstützung liegt bei 9,50 Euro. Fällt die Aktie darunter, hätten die Bullen ihre Chance vorerst vertan.

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Trendbetrachtung auf Basis 6 Monate: Das luxemburgische Immobilienunternehmen ist zuletzt unter Beschuss von Leerverkäufern geraten. Der Kurs der Adler Group-Aktie hat sich daraufhin innerhalb weniger Wochen mehr als halbiert. Gleichzeitig stehen Vorwürfe hinsichtlich der Bilanz im Raum. Gerade bei solchen Nachrichten sind Anleger mittlerweile überaus vorsichtig, zumal solche Szenarien stark an die Wirecard Geschichte erinnern. Kein Aktionär will solch einen Absturz erleben und so warfen zahleiche Anleger ihre Wertpapiere regelrecht aus dem Fenster. Doch panikartige Abverkäufe bergen auch gute Chancen und so präsentiert sich die Aktie derzeit extrem überverkauft.

Expertenmeinung: Wir wollen hier keinesfalls die aktuelle Nachrichtenlage oder die fundamentale Lage des Unternehmens bewerten, wir betrachten uns nur die technische Situation im Chart. Ein Blick auf diese macht Hoffnung, dass es diese Woche zumindest zu einer stärkeren Gegenreaktion nach oben kommen dürfte. Die am Mittwoch gebildete große rote Kerze scheint das vorläufige Grande Finale des Abverkaufs zu signalisieren.

Nun könnte eine Gegenbewegung in Richtung der gleitenden Durchschnitte der Perioden 20 und 50 erfolgen. Somit könnten kurzfristig zweistellige Kursgewinne winken. Die Betonung liegt hierbei auf kurzfristig. Wie es mittelfristig weitergeht, wird wohl eher das Unternehmen selbst entscheiden.

Aussicht: NEUTRAL

Chart vom 08.10.2021 Kurs: 11.92 Kürzel: ADJ | Online Broker LYNX