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Es geht mal wieder die Angst um. Themen wie Rezession, Inflation und steigende Zinsen drücken auf die Stimmung der Anleger. Das gilt vor allem für den Immobiliensektor. Was bedeutet das für Hypoport?
Sorgen, Sorgen, Sorgen
Das ist verständlich. Wann hatten wir das letzte Mal 7-8% an Inflation?
Gepaart mit einer aufziehenden Rezession und steigenden Leitzinsen ist das geradezu ein toxischer Cocktail. Für die Notenbanken dürfte es ziemlich schwierig werden, eine irgendwie geartete „sanfte Landung“ hinzubekommen.
Sanfte Landung würde bedeuten, dass es gelingt, die Inflation auf ein annehmbares Niveau zu senken, ohne dabei eine Rezession auszulösen.
Ein Drahtseilakt, den jede Notenbank anders angeht.
Weltweit haben viele kleinere Notenbanken noch deutlich stärker gestrafft als es die FED getan hat und ankündigt. Der absolute Nachzügler ist die EZB. Hier scheint man regelrecht tatenlos zu sein.
Es ist wahrscheinlich, dass sich das in einer zunehmenden Entwertung des Euro niederschlägt. Womöglich werden wir im Euroraum noch mit der Inflation kämpfen, während die meisten anderen Währungsräume das Thema bereits erfolgreich abgehakt haben.
So zumindest meine Prognose.
Die Party ist vorbei
Doch eigentlich soll es in diesem Artikel um Hypoport und den Immobiliensektor gehen.
Die Branche steht vor großen Herausforderungen, denn die steigenden Zinsen wirken sich natürlich unmittelbar auf die Finanzierung von Immobilien aus.
Jeder kennt den Zusammenhang. Je höher der Zins, desto weniger Kredit und Haus kann man sich leisten.
Ferner haben die Banken ihre Ansprüche an die Kreditnehmer erhöht.
Darf man den Medienberichten Glauben schenken, platzen derzeit fast ein Drittel aller Finanzierungsanfragen.
Das hört sich auf den ersten Blick dramatisch an, ist es aber nicht. Es ist gut und richtig, dass man den Immobilienkäufern nicht mehr aufhalst als sie auch wirklich schultern können.
Es wäre ein viel größeres Warnsignal senden, wenn das nicht der Fall wäre.
Ohnehin muss man sagen, dass die Finanzierungsvoraussetzungen in Europa und Deutschland sehr viel strenger sind als in den USA.
Darüber hinaus gibt es in unseren Gefilden kaum jemand, der mit variablen Zinsen finanziert.
Der Immobilienmarkt ist stabil
Die Normalität sind feste Zinsen und Laufzeiten von 10-15 Jahren. Das bedeutet, dass sich die steigenden Finanzierungskosten nicht unmittelbar, sondern erst mit der Zeit auswirken.
Hinzu kommt, dass viele Immobilienkäufer, die vor 10-15 Jahren einen Baukredit abgeschlossen haben, selbst jetzt noch günstiger refinanzieren könnten.
Der Zins lag damals bei 3-5%, je nach Eigenkapitalquote, Bonität usw.
Daher halten sich meine Sorgen, vor allem was den deutschen Immobilienmarkt angeht, in Grenzen.
Die Baukosten steigen, die Bauaktivität sinkt, die Mieten sind stabil bis leicht steigend.
Nichts davon spricht für nachhaltig sinkende Immobilienpreise.
Man sollte auch nicht vergessen, dass selbst ein Zinssatz von 3% im historischen Kontext nicht viel ist.
Das gilt umso mehr bei Inflationsraten von 7-8%.
Kommt das dicke Ende erst noch?
Es ist aber durchaus richtig, dass sich die Rahmenbedingungen für Hypoport eher verschlechtert haben.
Es ist anzunehmen, dass das Kreditvolumen nicht mehr in der bisherigen wachsen kann, da vermutlich die Zahl der Immobilienverkäufe und die durchschnittliche Kreditsumme rückläufig sind.
Bisher sind das aber nur Vermutungen, wir haben die Daten aus dem zweiten Quartal noch nicht.
Das gilt sowohl für die Statistiken vom Immobilienmarkt als auch für die Zahlen von Hypoport.
Zur Einordnung:
Ende März lagen Baufinanzierungen mit 10 Jahren Sollzinsbindung bei etwa 2%. Ende April bei 2,7% und jetzt bei 3,2%.
Ausblick und Bewertung
Am 8. August werden wir sehen, wie stark sich die veränderten Rahmenbedingungen auf das Geschäft auswirken.
Im ersten Quartal war von Problemen noch nichts zu sehen. Der Konzernumsatz legte um 26% auf 136 Mio. Euro zu, das EBIT konnte sogar um 40% auf 17 Mio. Euro gesteigert werden.
Das Segment Kreditplattform verzeichnete ein Wachstum von 31% auf 60 Mio. Euro, das Privatkundengeschäft legte um 22% auf 43 Mio. Euro zu und die Immobilienplattform um 25% auf 18 Mio. Euro.
Der Umsatz im Versicherungsgeschäft konnte um 23% auf 15,8 Mio. Euro gesteigert werden.
Unter dem Strich legte das Ergebnis um 32% auf 1,99 Euro je Aktie zu.
Bisher scheint sich Hypoport auch nicht genötigt, eine Zwischenmitteilung abzusetzen und eine Verschlechterung der geschäftlichen Entwicklung zu kommunizieren.
Daher wäre es durchaus möglich, dass die bisherigen Konsenserwartungen, also ein Ergebnis von 6,70 Euro je Aktie, in diesem Jahr erreicht werden können.
Am Ende könnte womöglich auch weniger ausreichen, um die Gemüter zu beruhigen. Immerhin hat die Aktie zwei Drittel an Wert verloren und das ohne jegliche Negativmeldungen.
Fallen die Zahlen am 8. August gut aus, könnte das zu einer größeren Erleichterungsrallye führen.
Aus technischer Sicht befindet sich Hypoport an einer Schlüsselstelle. Bei 200 Euro liegt eine bedeutende Unterstützung und das Crash-Tief aus 2020.
Darüber hinaus verläuft auf diesem Niveau ein mehrjähriger Aufwärtstrend.
Ausgehend von dieser Basis könnte es jetzt zu einer Gegenbewegung in Richtung 225 Euro kommen. Darüber wäre Platz bis 260 Euro.
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