Doch eigentlich sind die Aussichten für Immobilieninvestments gar nicht so schlecht, denn Immobilien gelten als Sachwertanlage gerade in inflationsgeprägten Zeiten als probates Mittel zum Erhalt des Geldwerts. Nach der anhaltend schwierigen Phase könnten Offene Immobilienfonds durch die letzten Zinssenkungen bald wieder interessanter werden. Wir sehen uns im Folgenden für Sie an, welche Immobilienfonds 2026 eine attraktive Depotbeimischung für Anleger bieten könnten.
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Offene Immo-Fonds: Negative Renditen auch im Jahr 2025
Offene Immobilienfonds gehörten über viele Jahre zu den Profiteuren des starken Immobilienmarktes. Mit ihnen konnten Anleger in den zehn Jahren zwischen 2013 bis 2022 gemäß der Rating-Agentur Scope im Schnitt 2,7 % Rendite erzielen. Anschließend schwächte sich der Wertzuwachs im Jahr 2023 laut Süddeutscher Zeitung auf +0,5 % ab. Anschließend rutschten die Renditen jedoch in den negativen Bereich. Für das Jahr 2024 ermittelte Capital eine negative Rendite von -0,7 %, denn viele Immobilienportfolios verzeichneten moderate Wertkorrekturen. Dies gilt laut Scope insbesondere für Objekte, die in der Hochpreisphase zwischen 2019 und 2022 gekauft wurden. Besonders hart traf es dabei den „Uni Immo Wohnen ZBI“ der Fondsgesellschaft Union Investment, der im Juni 2024 einen plötzlichen, unerwarteten Abwertungsbedarf von -17 % des Anteilswerts meldete – ein Schock für viele Anleger, die den Fonds für eine risikoarme Geldanlage gehalten hatten. Im Jahr 2025 setzte sich die Misere der offenen Immobilienfonds weiter fort. Fast die Hälfte der mehr als 30 vom Fondsverband BVI aufgelisteten Fonds verzeichnete im vergangenen Jahr ein Minus bei der Wertentwicklung, so dass sich unterm Strich eine durchschnittliche Rendite von -1,6 % errechnete.
Nicht zuletzt auch deshalb zogen Anleger allein in den letzten zwei Jahren unterm Strich rund 14 Mrd. EUR aus der Anlageklasse ab. Im Jahr 2025 flossen jeden Monat zwischen 500 und 900 Mio. EUR aus offenen Immobilienfonds ab und der Negativtrend setzte sich mit weiteren Netto-Mittelabflüssen auch im Jahr 2026 fort, allein im ersten Quartal wurden 1,8 Mrd. EUR abgezogen. Mit WohnSelect D und dem Fonds Fokus Wohnen Deutschland mussten 2026 erstmals seit vielen Jahren wieder offene Immobilienfonds die Anteilsrücknahme aussetzen.
Während die Aktienkurse der Immobilienkonzerne Vonovia, Deutsche Wohnen und TAG Immobilien immer noch meilenweit unter ihren Höchstkursen aus dem Jahr 2021 notieren, halten sich die meisten offenen Immobilienfonds jedoch insgesamt trotzdem recht wertstabil, sodass man unterm Strich von einer zweijährigen „Delle“ in der Wertentwicklung sprechen kann. Der entscheidende Unterschied zu Immobilien-Aktien, REITs oder Immobilien-ETFs besteht darin, dass sich die Preise für offene Immobilienfonds nicht nach Angebot und Nachfrage für Anteile richten, sondern nach den ermittelten Verkehrs- und Ertragswerten. Und diese schwanken weit weniger stark als börsennotierte Immobilien-Aktien oder REITs.
Großer Einbruch am Immobilienmarkt eher unwahrscheinlich
Dass der Immobilienmarkt vor einem großen Einbruch steht, scheint unserer Meinung nach eher unwahrscheinlich. Auf der einen Seite belasten zwar die gestiegenen Finanzierungskosten sowie energetische Sanierungsvorschriften. Auf der anderen Seite gibt es nicht nur in Deutschland eine Reihe von strukturellen Faktoren, die stabilisierend wirken. Neben der allgemeinen Geldentwertung durch die Inflation führen unter anderem die weiterhin zu geringe Zahl an Neubauten, die steigende Bevölkerung sowie die zunehmende Urbanisierung in vielen Städten zu einem anhaltenden Mangel an bezahlbarem Wohnraum, einer Verteuerung der Mieten und niedrigen Leerstandsquoten. Die enorm gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten tragen ebenfalls dazu bei, dass nur in sehr begrenztem Maße neu gebaut wird – und das Angebot eher knapp bleibt. Unter Druck geraten deshalb vor allem Immobilienkonzerne, die mit einem sehr hohen Fremdkapitaleinsatz (Leverage) arbeiten und von Zinssteigerungen und Wertminderungen entsprechend hart getroffen wurden. Doch zumindest an der Zinsfront hat sich die Lage aufgrund der jüngsten Zinssenkungen entspannt. Weiterhin unter Druck stehen allerdings Büro-Immobilien, denn der Trend zum Home-Office hat seit der Corona-Pandemie zu einem spürbar niedrigeren Bedarf an Büroflächen geführt – dies gilt insbesondere in den USA, wo die Leerstandsquote bei Büroimmobilien derzeit bei rund 20 % liegt. Doch auch hierzulande führte nach der Pandemie die schwache Konjunktur zu einem geringen Bedarf an Büroflächen. Und in den kommenden Jahren könnte die Verwaltung vieler Unternehmen aufgrund des zunehmenden Einsatzes von KI schrumpfen und zusätzlich für Leerstand sorgen. Deutlich robuster entwickeln sich dagegen Wohn-, Logistik- und Nahversorgungsimmobilien, die bei vielen Fonds mittlerweile stärker in den Fokus rücken.
Immobilieninvestment in beliebiger Höhe ohne Aufwand: Offene Immobilienfonds
Wer an Immobilien und Immobilienfonds denkt, der sollte jedoch einen Anlagehorizont von einigen Jahren mitbringen, mindestens vier oder fünf. Vor allem offene Immobilienfonds (auch Grundstücksfonds genannt) gelten als gute Wahl für Anleger, die selbst keine Immobilie (z. B. Haus oder Eigentumswohnung) kaufen wollen oder können. Wer Aufwand und Risiko einer selbst betreuten Immobilie scheut oder mit kleineren Beträgen trotzdem von stabilen Mieterträgen und langfristigen Wertsteigerungen verschiedener Objekte oder Grundstücke profitieren will, hat mit Immo-Fonds eine diversifizierte, konservative Alternative. Die historischen Renditen von Immobilienfonds liegen deutlich über der Inflationsrate und die Anlageform gilt generell als relativ sicher und wertstabil. Völlig frei von Risiken sind jedoch auch offene Immobilienfonds nicht, wie das Beispiel des „UniImmo: Wohnen ZBI“ klar zeigt. Zu den wichtigsten Risiken zählen aktuell Bewertungsanpassungen, Liquiditätsengpässe, steigende Leerstandsquoten sowie anhaltende Mittelabflüsse aus der Anlageklasse.
Für konservative Privatanleger erste Wahl im Vergleich zu Immobilien-Aktien, REITs und Immobilien-ETFs
Im Gegensatz zu geschlossenen Immobilienfonds mit oft jahrelanger Bindung entfällt bei offenen Fonds auch das Risiko von Nachschusspflichten. Und im Vergleich zu Immobilien-ETFs, Immobilien-Aktien und REITs haben offene Immobilienfonds einige Vorteile. Sie schwanken wertmäßig kaum und sind auch bei schwachen Börsen – so wie im Jahr 2022 – vergleichsweise sichere Häfen. Die tägliche Kursermittlung durch den Anbieter basiert auf stabilen Buchwerten und kontinuierlich fließenden Mieterträgen. Immobilien-Aktien, -ETFs und -REITs hingegen unterliegen mitunter stark schwankenden Börsenpreisen, die ausschließlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt werden. Nichtsdestotrotz kann es in seltenen Fällen durch Wertanpassungen auch bei offenen Immobilienfonds zu zweistelligen Preiskorrekturen kommen, wie das Beispiel des UniImmo: Wohnen ZBI gezeigt hat. Auf Zinsänderungen hingegen reagieren Immobilienfonds aufgrund der geringen Fremdfinanzierungsquoten unsensibler als Anleihen, Aktien oder Immobilien-REITs. Dafür besteht bei offenen Immobilienfonds das Risiko zeitverzögerter Bewertungsanpassungen, die sich oftmals erst mit erheblicher Verzögerung in den Anteilspreisen widerspiegeln.
Wer mehr zum Thema REITs erfahren möchte, dem empfehlen wir unseren Artikel: REITs – Immobilien-Aktien für Dividendenjäger.
Immobilienfonds: Seit 2024 Mittelabflüsse
Bei den meisten offenen Immobilienfonds, auch Open-End-Fonds genannt, wird hauptsächlich in Gewerbeimmobilien investiert. Erworben werden verschiedene Arten von Immobilien, beispielsweise Bürogebäude, Hotels, Ärztehäuser oder Einzelhandelskomplexe, die durch Mieteinnahmen und Weiterverkäufe Renditen erwirtschaften. Aber auch Mehrfamilienhäuser gehören zum Spektrum einiger Immobilienfonds. Nachdem sich das Volumen der Publikumsfonds in den Jahren 2016 bis 2021 im Schnitt um 6 Mrd. EUR p. a. erhöht hatte, ging das Volumen im Jahr 2022 zunächst moderat auf 4,5 Mrd. EUR zurück. Laut Scope lag das Mittelaufkommen im Jahr 2023 noch bei gerade mal 0,5 Mrd. EUR, wobei in den letzten Monaten des Jahres bereits netto Abflüsse verzeichnet wurden. Für 2024 wurde dann ein 6 Mrd. USD schwerer Abfluss an Anlegergeldern verzeichnet, der durch die Abwertung des „UniImmo: Wohnen ZBI“ verstärkt wurde. Im Jahr 2025 setzte sich der Negativtrend mit Netto-Abflüssen von rund 7,7 Mrd. EUR weiter fort.
Damit die Fonds durch Mittelabflüsse nicht zu sofortigen Notverkäufen von Immobilien gezwungen sind, schreibt der Gesetzgeber eine Mindestliquidität von 5 % des Fondsvermögens vor. Tatsächlich halten die meisten Anbieter jedoch deutlich höhere Liquiditätsreserven. Die durchschnittliche Liquiditätsquote der Branche liegt aktuell bei rund 15 %. Das Gesamtvolumen offener Immobilienfonds in Deutschland sank zuletzt auf rund 112 Mrd. EUR und liegt damit spürbar unter den Höchstständen der Jahre 2022 und 2023.
Haltefristen machen Immobilienfonds attraktiver für Langfristanleger
Seit einigen Jahren gilt bei offenen Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren sowie eine einjährige Kündigungsfrist. Bis zur Finanzkrise 2008/2009 hatten vor allem Profi-Anleger die Fonds als liquiden Tagesgeldersatz zweckentfremdet – mit höheren Renditen und täglicher Verfügbarkeit. Dieser „Konstruktionsfehler“ führte in den Jahren nach der Finanzkrise zu einer schweren Branchenkrise, denn die Großanleger wollten ihre Mittel schneller abziehen, als die Fonds dazu in der Lage waren, Immobilien zu verkaufen. In den Jahren darauf mussten deshalb insgesamt 18 Fonds liquiditätsbedingt geschlossen und abgewickelt werden. Die herben Verluste für die Privatanleger lagen zwischen -10 % und -40 %. Für Langfristanleger haben offene Immobilienfonds nun einen entscheidenden Vorteil: Die neue Haltefrist macht die Fonds deutlich krisenfester und attraktiver für längerfristig orientierte Anleger. Doch wie zuletzt am Beispiel des WohnSelect D und des Fonds Fokus Wohnen Deutschland deutlich wurde, schützen die Vorgaben die Anbieter auch heute nicht vollständig vor Liquiditätsengpässen, wenn die Mittelabflüsse über einen längeren Zeitraum anhalten.
Immobilienfonds: Diese Renditen sind möglich
Wer Anteile an offenen Immobilienfonds kauft, profitiert sowohl von den Mieteinnahmen als auch von möglichen Wertsteigerungen der Objekte. Wenn bei den bestehenden offenen Immobilienfonds die Netto-Mietrendite beispielsweise im Schnitt bei 3,0 % und die Wertsteigerung bei +1,5 % liegt, beträgt die zusammengerechnete Gesamtrendite demnach +4,5 %. Nach Steuern und Fremdkapitalzinsen ergibt das unterm Strich +3,9 %. Abzüglich der Liquiditätsquote von 20 % und der jährlichen Verwaltungskosten liegt die Rendite auf Immobilienfonds für die Anleger dann noch etwas niedriger. In den zehn Jahren bis 2025 liegt die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds laut BVI bei immerhin +2,1 %. Für die kommenden Jahre dürften die Renditeaussichten jedoch stärker von der Entwicklung der Büroimmobilienmärkte, der Zinsen und der Mittelzuflüsse in die Anlageklasse abhängen als in der Vergangenheit.
Risiken und Nachteile von Immobilienfonds
Obwohl offene Immobilienfonds mittlerweile vom Gesetzgeber strenger reguliert werden und als sehr konservativ gelten, bergen sie natürlich trotzdem nach wie vor gewisse Risiken. Fehlinvestments, Liquiditätsprobleme oder Marktschwankungen können bei einzelnen Fonds oder der gesamten Branche zu Verwerfungen führen. Gehen beispielsweise Immobilienpreise nachhaltig zurück, so trifft dies auch die offenen Immobilienfonds – spätestens dann, wenn größere Objekte veräußert werden müssen. Auch die Leerstandsquoten und die Höhe der Mieten wirken sich auf die Rendite aus. Zusätzlich stellen Bewertungsrisiken bei Büroimmobilien, steigende Refinanzierungskosten sowie anhaltende Mittelabflüsse wichtige Risikofaktoren für die Branche dar.
Unter extremen Marktbedingungen oder bei starken Mittelabflüssen kann es für maximal drei Jahre zu einer Aussetzung bzw. Schließung des Fonds wegen mangelnder Liquidität kommen. Denn die Fondsgesellschaft darf zeitweise keine Fondsanteile mehr zurücknehmen, sobald die Liquiditätsreserven 5 % des Fondsvermögens unterschreiten. Dadurch soll verhindert werden, dass aus dem Immobilienportfolio eilige Notverkäufe zu ungünstigen Konditionen durchgeführt werden müssen oder langfristige Anleger durch eilige Mittelabzüge benachteiligt werden. Dieses Szenario betrifft aktuell den bereits erwähnten Wohnselect D Fonds, dem hohe Mittelabflüsse zu schaffen machten. Dessen Management glaubt jedoch weiter an die Zukunft des im Jahr 2010 gegründeten Fonds, der aktuell eine starke Vermietungsquote von 95,1 % aufweist. Auch der Fonds Fokus Wohnen Deutschland musste 2026 die Anteilsrücknahme aussetzen, was die angespannte Lage in der Branche verdeutlicht.
Die Vorteile offener Immobilienfonds: Über die Börse Haltefristen und Aufschläge umgehen
Übrigens können offene Immobilienfonds trotz Haltefristen handelstäglich an verschiedenen Börsenplätzen sehr flexibel gehandelt werden. Der Preis richtet sich dort allerdings nicht – wie bei einer Rücknahme durch die Fondsgesellschaft – nach dem tatsächlichen Gegenwert, dem Net Asset Value (NAV bzw. Nettoinventarwert), sondern ausschließlich nach Angebot und Nachfrage. Je nach Marktlage gibt es Auf- oder Abschläge auf den inneren Wert der Fondsanteile. Aktuell prägen eher Kursabschläge das Bild. Bei zahlreichen offenen Immobilienfonds liegen die Börsenkurse derzeit mehrere Prozent unter dem Nettoinventarwert, da Anleger potenzielle weitere Abwertungen bei Immobilienbeständen einpreisen. Da über den Börsenhandel auch noch der hohe Ausgabeaufschlag von bis zu 5,5 % entfällt, macht es auf jeden Fall Sinn, einen möglichen Einstieg über die Börse in Erwägung zu ziehen und nicht über die Fondsgesellschaft. Auch deshalb, weil der Spread, d. h. der Abstand zwischen Geld- und Briefkurs (bzw. Angebots- und Nachfragekurs), an der Börse meist viel geringer ist als bei der Fondsgesellschaft. Damit kann ein Teil des Spreads in den Immobilienfonds investiert werden.
Erhebliche Unterschiede bei Kosten und Leerstandsquoten
Auch die Kosten der offenen Immobilienfonds unterscheiden sich teilweise gewaltig. Der Ausgabeaufschlag liegt bei bis zu 5,5 % und die jährlichen Verwaltungsgebühren (Gesamtkostenquote bzw. TER = Total Expense Ratio) betragen bis zu 2,5 %. Die Vermietungsquote sollte ebenfalls unbedingt beachtet werden. Stehen die Gebäude teilweise leer, so gibt es keine Mieteinnahmen, während trotzdem Kosten anfallen. Es gibt gewaltige Unterschiede – so schwanken die Vermietungsquoten der einzelnen Fonds zwischen ca. 80 % und 98 %.
Gerade bei Fonds mit hohem Büroimmobilien-Anteil haben sich die Vermietungsquoten in den vergangenen Jahren teilweise deutlich verschlechtert. Wohn-, Logistik- und Nahversorgungsimmobilien weisen dagegen meist stabilere Vermietungsquoten auf.
Was bestimmt den Wert von Immobilienfonds?
Doch eine hohe Mietauslastung bedeutet nicht automatisch auch eine starke Rendite. Wird unter den Marktpreisen vermietet, kann sich auch ein vermeintlich hoher Wert als „optische Täuschung“ entpuppen. An der Vermietungsquote und den Mietrenditen orientiert sich die offizielle Bewertung der Immobilien, die regelmäßig von unabhängigen Gutachtern ermittelt wird. Aus dieser errechnet sich dann der Wert des Immobilienfonds bzw. eines Anteils, der Net Asset Value (NAV). Da Immobilienbewertungen nur periodisch angepasst werden, schlagen sich Veränderungen am Immobilienmarkt zeitverzögert in den Anteilspreisen nieder.
Offene Immobilienfonds für Privatanleger
Anleger, die in Form von Immobilien in Sachwertanlagen investieren wollen, haben eine große Auswahl an Publikumsfonds. Nachfolgend stellen wir Ihnen drei international ausgerichtete offene Immobilienfonds vor. Dabei liegt unser Augenmerk nicht unbedingt auf der höchsten Rendite, sondern es zählen auch Faktoren wie Stetigkeit und Krisenfestigkeit, Scope-Rating, Kosten und Diversifikation. Bei allen vorgestellten Fonds bleiben dank der Teilfreistellung mindestens 60 % der Erträge steuerfrei, beim „UniImmo: Global“ sind es aufgrund des hohen Auslandsanteils sogar 80 %. Alle vorgestellten Immobilienfonds sind ausschüttend, d. h., Erträge werden regelmäßig an die Anleger ausgezahlt.
Immobilienfonds-Vergleich 2025: Immofonds (ausschüttend)
| Immobilienfonds | ISIN | WKN | Kosten p. a. | Ausgabeaufschlag | 3-Jahres-Rendite p.a. | Basisinformationsblatt | Risikoindikator |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deka-Immobilien Europa | DE0009809566 | 980956 | 2,91 % | 5,26 % | +2,39 % | Mehr Informationen zum Produkt | 2 |
| hausInvest | DE0009807016 | 980701 | 3,47 % | 5,00 % | +1,87 % | Mehr Informationen zum Produkt | 2 |
| UniImmo: Global | DE0009805556 | 980555 | 1,70 % | 5,00 % | -4,72 % | Mehr Informationen zum Produkt | 2 |
Deka-ImmobilienEuropa: Top-Performance
Wie der Name bereits vermuten lässt, hat der im Jahr 1997 aufgelegte Fonds Deka-ImmobilienEuropa (ISIN: DE0009809566 / WKN: 980956) den Schwerpunkt auf dem europäischen Immobilienmarkt. Der Fonds hat als einer der Größten in der Branche ein Anlagekapital von 18,1 Mrd. Euro, das derzeit in zahlreiche Gewerbeobjekten in Europa angelegt ist. Rund zwei Drittel des Fondsvermögens sind in Büroimmobilien angelegt, knapp 12 % entfallen auf Handel und Gastronomie, der Rest auf Mischobjekte sowie Hotels, Logistik und Lager. Die Vermietungsquote beträgt immerhin 93,8 %. Auch beim Deka-Fonds gibt es einen Ausgabeaufschlag von 5,26 %. Die jährlichen Kosten werden derzeit mit 2,91 % angegeben. Einen Vorteil sieht die Fondsgesellschaft darin, die Immobilien nach Standort, Nutzungsart und Mietern breit aufzustellen und so die Rendite zu verstetigen.
Weiter positive Wertentwicklung: +7,33 % in drei Jahren
In den vergangenen 12 Monaten legte der Fonds um +2,23 % an Wert zu. Betrachtet man einen Zeitraum von drei Jahren, so liegt der Wertzuwachs kumuliert bei +7,33 % und erzielte damit weiterhin die stärkste Entwicklung unter den hier vorgestellten Immo-Fonds. Auf Sicht von zehn Jahren beträgt die kumulierte Wertentwicklung +32,4 %. Die Rating-Agentur Scope stuft den Deka-Immobilien Europa derzeit mit der ordentlichen Note A- ein. Der Börsenhandel bietet aktuell deutlich günstigere Einstiegspreise als der offizielle Ausgabepreis mit Ausgabeaufschlag. Allerdings bleibt wegen des hohen Büroanteils auch bei diesem Fonds ein gewisses Bewertungsrisiko bestehen.
HausInvest: Stetige Aufwärtsentwicklung seit 53 Jahren
Der mit einem Volumen von 15 Mrd. EUR und mehr als 1 Mio. investierten Anlegern sehr große Fonds hausInvest (ISIN: DE0009807016 / WKN: 980701) hat den Schwerpunkt klar auf dem europäischen Immobilienmarkt, investiert aber auch in Nordamerika und der Asien-Pazifik-Region. Verwaltet wird der bei Anlegern beliebte Fonds, der bereits seit 1972 am Markt ist und seitdem durchgehend (!) positive Renditen erzielt hat, durch die Commerzbank-Tochter Commerz Real. Neben Büro- und Einzelhandelsimmobilien (z. B. Shoppingcenter) wird auch in Gastronomie- und Hotelobjekte sowie Parkplätze an wirtschaftsstarken Standorten investiert. Insgesamt verfügt der Fonds aktuell über 160 Objekte in 17 Ländern und eine solide Vermietungsquote von 93,1 % per 31.03.2026. Das Analysehaus Scope bewertet den Fonds weiterhin mit dem ordentlichen Rating A-.
Wertsteigerung seit Auflage: +1.285 %
In den 12 Monaten bis zum 30.04.2026 erreichte der Publikumsfonds eine Wertentwicklung von 2,1 %. Der Zehnjahres-Wertzuwachs liegt bei +24,0 %. Die Fondsverwaltung empfiehlt für diesen Fonds einen Anlagehorizont von mindestens fünf Jahren. Die Entwicklung verlief beeindruckend stetig. Laut eigenen Angaben wurde seit Auflage im Jahr 1972 eine Wertsteigerung von kumuliert mehr als +1.285 % erzielt. Beim HausInvest-Fonds bietet sich ebenfalls ein Kauf über die Börse an, denn der Börsenpreis liegt bei Berücksichtigung des Ausgabeaufschlags erheblich unter dem Angebotspreis der Fondsgesellschaft. Anleger müssen bei diesem Fonds derzeit jährlich mit einer TER von rund 3,47 % rechnen. Damit zählt hausInvest zwar zu den stabileren, aber auch zu den vergleichsweise teuren offenen Immobilienfonds.
UniImmo: Global – Internationaler Immobilienfonds mit 80 % Steuerfreistellung
Der nur noch rund 2,3 Mrd. Euro schwere UniImmo: Global (ISIN: DE0009805556 / WKN: 980555) von Union Investment eignet sich laut Fondsverwaltung nur für Investoren, die ihr Geld länger als fünf Jahre in internationalen Immobilien fest anlegen wollen. Die laufenden Kosten sind aktuell mit 1,7 % angegeben, der Ausgabeaufschlag liegt bei 5,00 %. Der auf Gewerbeimmobilien ausgerichtete Fonds mit Auflegungsdatum 01.04.2004 ist international breit gestreut, steht aber weiterhin stark unter dem Einfluss der schwierigen Märkte für Büro- und Geschäftsimmobilien. Diesem Fonds machte die Corona-Krise und der anschließende Trend zum Homeoffice allerdings deutlicher zu schaffen. Zur niedrigeren Nachfrage nach Büroflächen kamen höhere Zinsen und Wertkorrekturen.
Deutliches Minus auf Jahressicht
Und auch die Rendite war zuletzt negativ. Auf Sicht von zwölf Monaten lag die Performance zuletzt bei rund -11 %. Der Fonds weist aufgrund der schwierigen Marktbedingungen für internationale Büroimmobilien auch für die letzten drei Jahre eine negative Gesamtrenditeaus. Ein Vorteil des Fonds ist allerdings die im Vergleich zu den anderen beiden Fonds höhere Steuerfreistellung in Höhe von 80 % der Erträge, so es denn wieder welche gibt.
Ein Nachteil sind die schwer kalkulierbaren Währungsschwankungen, die sich entsprechend auf die Performance auswirken. Der aktuelle Börsenkurs liegt mit 34,40 EUR ca. -15 % unter dem Nettoinventarwert, da die Anleger offensichtlich weitere Bewertungsrisiken einpreisen. Der UniImmo: Global ist somit von den drei vorgestellten Immobilienfond am spekulativsten. Kommt es zu einer breiten Erholung auf dem weltweiten Markt für Geschäftsimmobilien, so dürften Vermietungsquote und Renditen wieder anziehen und der etwas gebeutelte Fonds könnte wieder Boden gutmachen. Doch aktuell wären wir bei diesem Fonds aufgrund der sehr enttäuschenden Wertentwicklung eher vorsichtig.
Fazit: Noch keine Entwarnung, aber erste Lichtblicke
Die meisten offenen Immobilienfonds konnten in den letzten Jahren nicht mit hohen Renditen glänzen. Während sich Fonds wie der hausInvest oder der Deka-ImmobilienEuropa weiterhin vergleichsweise stabil entwickelten, gerieten andere – darunter der UniImmo: Global – deutlich unter Druck. Weitere Wertberichtigungen sind insbesondere bei Büro- und Geschäftsimmobilien nicht ausgeschlossen.
Auch wir raten Anlegern aufgrund der anhaltenden Mittelabflüsse und der jüngsten Fondsschließungen – darunter WohnSelect D und Fokus Wohnen Deutschland – weiterhin zu einer gewissen Zurückhaltung. Positiv ist jedoch, dass die durchschnittliche Liquiditätsquote der Branche mit rund 15 % deutlich über der gesetzlichen Mindestanforderung liegt und die meisten Fonds derzeit nicht unter akutem Verkaufsdruck stehen.
Die Stimmung in der Branche dürfte sich erst nachhaltig verbessern, wenn über mehrere Monate hinweg wieder Netto-Mittelzuflüsse verzeichnet werden. Gleichzeitig werden viele offene Immobilienfonds an der Börse aktuell mit Abschlägen auf ihren Nettoinventarwert (NAV) gehandelt. Wer trotz – oder gerade wegen der Krisenstimmung – antizyklisch investieren möchte, sollte daher auf hohe Vermietungsquoten, moderate Kosten, breite Diversifikation und möglichst attraktive Börsenabschläge achten.
Quellen:
Altii.de: Scope Group Ratings and Market Study 2025 (09.06.2026); https://www.altii.de/20250613_101438_fae41281-77ec-4758-ab11-162a3f087f3e/
Extra ETF: Hausinvest (09.06.2026); https://extraetf.com/de/fund-profile/DE0009807016
Morningstar: Offene Immobilienfonds: Weitere Abflüsse zum Jahresauftakt 2026 09.06.2026
KPMG: Weiterhin Mittelabflüsse: Zur aktuellen Lage der offenen Immobilienfonds (09.06.2026); https://klardenker.kpmg.de/financialservices-hub/weiterhin-mittelabfluesse-zur-aktuellen-lage-der-offenen-immobilienfonds/
Deka: Deka-ImmobilienEuropa (09.06.2026); https://www.deka.de/privatkunden/fondssuche?anlageklasse=70
Deka: Fondsprofil Deka-Immobilien Europa (09.06.2026); https://www.deka.de/privatkunden/fondsprofil?id=DE0009809566
hausInvest: Fondsprofil (09.06.2026); https://hausinvest.de/immobilien/
Scope: Scope bestätigt hausInvest Fondsrating (09.06.2026); https://hausinvest.de/de/wissen/news/scope-bestaetigt-hausinvest-fondsrating/ Union Investment: Fondsprofil UniImmo: Global (09.06.2026); https://www.union-investment.de/uniimmo_global-DE0009805556-fonds-980555?portrait=1
Scope: Offene Immobilienfonds Marktstudie und Ratings 2024 (09.06.2026); https://www.scopeexplorer.com/files/get/?name=news.ReportFile/bytes/filename/mimetype/Scope_Offene_Immobilienfonds_Gesamtmarktstudie_2025.pdf
Fundresearch: BVI-Statistik: Publikumsfonds mit bestem Jahresstart (09.06.2026); https://www.fundresearch.de/bvi/bvi-statistik-publikumsfonds-mit-bestem-jahresstart.php
Immobilienmanager: Industria schließt Fokus Wohnen Deutschland (09.06.2026); https://www.immobilienmanager.de/industria-schliesst-fokus-wohnen-deutschland-27022026
DFPA: Offene Immobilienfonds: Liquidität und Kredite (09.06.2026); https://www.dfpa.info/maerkte-studien-news/offene-immobilienfonds-liquiditaet-und-kredite.html
Der Inhalt dieses Artikels wurde erstellt am 09.06.2026 um 11:20 Uhr. Wir beabsichtigen, diesen Artikel mindestens alle 12 Monate zu aktualisieren.
