Auf den ersten Blick wirkt der Kursverfall von Hypoport wie das Platzen einer Bewertungsblase. Doch die wahren Ursachen scheinen deutlich tiefer zu liegen.
Bewertungsniveau jenseits der Realität
Die Kursentwicklung von Hypoport ist wirklich erstaunlich. Ich möchte überhaupt nicht darauf eingehen, dass die Aktie zeitweise für ein KGV von mehr als 100 gehandelt wurde, was für sich genommen bereits absurd ist.
Ich möchte mich viel eher darauf konzentrieren, was nach dem Höhenflug geschehen ist.
Es ist vollkommen verständlich, dass die Aktie unter Druck gekommen ist, schließlich war die Bewertung zuvor viel zu hoch, selbst wenn sich die Rahmenbedingungen nicht geändert hätten.
Wie jedoch die meisten von uns wissen sollten, haben sich die Rahmenbedingungen grundlegend verändert.
Wer verstehen will, was mit Hypoport passiert ist, muss zunächst verstehen, was mit dem deutschen Immobilienmarkt passiert ist. Und das könnte sich in einem Satz zusammenfassen lassen: Die EZB hat die Spielregeln geändert, und kaum jemand war vorbereitet.
Jahrelang waren Baufinanzierungen günstig. Zinsen unter einem Prozent, steigende Immobilienpreise, und Käufer, die sich die eigenen vier Wände gerade noch leisten konnten. Die monatliche Rate passte, solange das Geld fast nichts kostete.
Ein eingefrorener Markt
Dann kam 2022. Die Inflation stieg rasant, die EZB reagierte mit einer Zinswende, die in ihrer Geschwindigkeit historisch war, und plötzlich kostete eine Baufinanzierung nicht mehr ein, sondern vier Prozent. Wer vorher für eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro eine monatliche Rate von 900 Euro einkalkuliert hatte, musste nun mit dem Doppelten rechnen.
Das Ergebnis: Was vorher gerade noch finanzierbar war, wurde plötzlich unmöglich zu finanzieren.
Auf der anderen Seite steht eine Verkäuferseite, die ebenso unbeweglich ist. Wer seine Immobilie 2019 oder 2020 mit einem Niedrigzinsdarlehen finanziert hatte, sitzt heute auf einer hohen Restschuld und kann mit dem Preis nicht sonderlich weit runter.
Das wäre aber notwendig, um ausreichend Käufer anzulocken.
Käufer können nicht kaufen, Verkäufer können nicht verkaufen und dementsprechend ist die Zahl der Immobilien-Transaktionen deutlich gesunken – und damit auch der Bedarf an Finanzierungen.
Europace als Herzstück – und Problem zugleich
Hypoport traf das mit voller Wucht. Das Berliner Unternehmen betreibt mit Europace die größte deutsche B2B-Plattform für Immobilienfinanzierungen, über die Banken, Sparkassen, Versicherungen und tausende unabhängige Finanzierungsberater miteinander vernetzt sind.
Neben dem Kerngeschäft der Kreditplattform betreibt Hypoport noch weitere Segmente. Über Dr. Klein werden Privatkunden direkt bei der Immobilienfinanzierung beraten, also das klassische Vermittlergeschäft im B2C-Bereich. Mit Smart InsurTech betreibt Hypoport eine Technologieplattform für die Versicherungswirtschaft, die Versicherungsbestände digitalisiert und vernetzt.
Im Bereich Financing Platforms bedient Hypoport die soziale Wohnungswirtschaft mit einer ERP-Lösung für Wohnungsunternehmen und Genossenschaften – ein Segment, das mit dem klassischen Immobilienkauf wenig zu tun hat, aber stetig wächst.
Das Geschäft ist größtenteils volumenabhängig: Weniger Transaktionen bedeuten weniger Umsatz. Ab Sommer 2022 kam es zu einem drastischen Rückgang.
Klare Kommunikation statt Schönreden
Ich habe das alles live mitverfolgt und aus meiner Sicht hat der Gründer und CEO genau richtig reagiert. Er verfiel weder in Panik, noch setzte er auf blumige Durchhalteparolen. Die Probleme und schwierigen Rahmenbedingungen wurden klar und deutlich angesprochen und adressiert.
Sein Ansatz war nüchtern: Kosten anpassen, Marktanteile sichern und ausbauen, die Schwäche der Konkurrenz nutzen und die Plattform weiterentwickeln.
Die Kostenbasis wurde um rund 35 Millionen Euro jährlich reduziert, gleichzeitig hielt Hypoport die Investitionen in Innovationsprojekte hoch.
Das bedeutet: Unnütze Kosten senken und gleichzeitig in die Zukunft investieren.
Diese Strategie halte ich nicht nur für richtig, sie hat sich aus meiner Sicht auch ausgezahlt. Im Geschäftsjahr 2025 ist der Umsatz zwar nur um 7 % auf 602,6 Mio. Euro gestiegen – der deutsche Immobilienmarkt schwächelt nach wie vor.
Aber der Rohertrag ist um 10 % und das EBIT um 85 % auf 33,0 Mio. Euro gestiegen.
Das Konzernergebnis hat sich von 13,1 auf 26,0 Mio. Euro nahezu verdoppelt. Der Gewinn je Aktie hat sich von 1,85 auf 3,87 Euro je Aktie mehr als verdoppelt.
Man sollte meinen, dass sich der Kurs in Anbetracht dieser Leistung gen Norden bewegen würde, doch das Gegenteil scheint der Fall. Es geht stetig bergab.
Die Aktie notiert aktuell in etwa auf dem Niveau des Crash-Tiefs von 2022, obwohl Hypoport zuletzt nicht viel weniger verdient hat als zu Zeiten, als der Kurs noch bei 500 – 600 Euro lag.
Damals, in den Geschäftsjahren 2020 und 2021, lag das Ergebnis je Aktie bei 4,33 und 4,79 Euro je Aktie.
Das ist nicht mal 30 % mehr als im letzten Geschäftsjahr. Allerdings war der Kurs damals etwa 600 % höher. Eine gewisse Diskrepanz lässt sich nicht von der Hand weisen.
Das große Paradox
Für das Jahr 2026 erwartet Slabke eine weitere Profitabilitätssteigerung bei erneutem Wachstum (Quelle): „Wir erwarten in 2026 für unseren wichtigsten Markt der privaten Immobilienfinanzierung ein leichtes Wachstum, bei steigenden Marktanteilen in den Regionalbanken. Zudem werden wir die Anlaufverluste unserer drei noch nicht profitablen Unternehmen deutlich reduzieren.
Diese Kombination ergänzt um weitere Effizienzsteigerungen in nahezu allen Tochtergesellschaften bildet die Basis für unsere Prognose von mind. 280 Mio. € Rohertrag und – abhängig von der allgemeinen Marktentwicklung – einem EBIT von 40 bis 55 Mio. €.“
Sollte der Ausblick erfüllt werden, entspräche das einem Anstieg des Rohertrags um mindestens 5 % und einem Anstieg des EBIT um 21 – 67 %.
Die Konsensschätzungen sehen je nach Quelle einen Gewinnsprung um 15 % auf 4,46 Euro je Aktie oder sogar einen Anstieg um 28 % auf 5,23 Euro je Aktie vor.
Sollten die Prognosen erfüllt werden, steht Hypoport vor dem besten oder zweitbesten Geschäftsjahr der Unternehmensgeschichte. Eine gewisse Diskrepanz zum Kursgeschehen lässt sich auch an dieser Stelle nicht von der Hand weisen.
Die beiden Schätzungen entsprechen einem KGVe von 15,0 beziehungsweise 17,6.
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