REITs 2026 – Immobilien-Aktien für Dividendenjäger

Die Inflationsdynamik und das zwischenzeitlich höhere Zinsniveau gelten als eine der Hauptursachen für die Abkühlung des Immobilienmarktes ab dem Jahr 2022. Auch Immobilien-Aktien, sogenannte REITs, hatten zwischenzeitlich ordentlich Federn gelassen. Doch diese erwiesen sich bei vielen REITs mittlerweile als gute Einstiegsgelegenheiten.

In der Vergangenheit haben sich REITs gerade in Zeiten mit hoher Inflation als Sachwert-Investments besser entwickelt als die Aktienmärkte.

Wir sehen uns deshalb für Sie an, ob Immobilien-REITs für Privatanleger derzeit attraktiv sind und welche Immobilien-Aktien im Jahr 2026 und darüber hinaus zu den Favoriten gehören könnten.

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Ausblick für REITs: Sachwertcharakter könnte wieder zum Tragen kommen

Nach einem enormen Minus von -28 % im Jahr 2022 waren die Folgejahre beim FTSE Nareit Equity REITs Index allen Unkenrufen zum Trotz wieder positiv. Nach einem Plus von +6,5 % im Jahr 2023 gab es 2024 einen Zuwachs von +4,9 %. Der Positiv-Trend setzte sich auch 2025 mit einer moderaten Gesamtrendite von +2,3 % fort.

Positiv wirkte sich aus, dass der Zinstrend im Jahresverlauf 2024 wieder nach unten gedreht hat, obwohl die Inflation nach wie vor ein Thema ist. Und die Aussichten für die meisten REITs sind alles andere als düster. Denn historisch betrachtet haben REITs gerade in Zeiten mit spürbarer Inflation besser abgeschnitten als Aktien. Betrachtet man in den Jahren 1973 bis 2020 die Phasen mit Preissteigerungsraten von mehr als +4 %, so erzielten REITs laut dem Vermögensverwalter PGIM gegenüber dem S&P-500-Index eine Outperformance von +3,6 % p. a. Deshalb könnte – bei anhaltend steigenden Verbraucherpreisen 2025 – der Sachwert-Charakter der REITs mehr in den Vordergrund rücken. Rechnet man die inflationsstarken Zeiten heraus, so hat der REIT-Index den S&P-500-Index seit Auflage immerhin um knapp zwei Prozentpunkte pro Jahr outperformt.

Welche Immobilien-REITs kaufen?

Die Suche nach dem richtigen REIT ist eine Herausforderung, vor allem wenn man auf den deutschen Markt blickt. Dieser ist mit einigen wenigen Produkten sehr überschaubar und steckt noch in den Kinderschuhen. International hingegen stehen etliche hundert REITs zur Auswahl. In der folgenden Tabelle finden Sie eine REIT-Liste von mehreren internationalen REITs. Nachfolgend stellen wir Ihnen drei aus unserer Sicht hervorragende REITs vor, mit denen Sie von der Erholung des REIT-Marktes profitieren könnten.

REITs Liste:

Top REITs

Mit diesen REITs könnten Sie beste Aussichten auf attraktive Immobilienrenditen haben.

Innovative Industrial Properties: Hochspekulativer Marihuana-REIT

Der REIT Innovative Industrial Properties (ISIN: US45781V1017 – Symbol: IIPR – Währung: USD – Volumen: 1,3 Mrd. USD) profitierte in den letzten Jahren vom aufstrebenden Marihuana-Sektor (zum Thema unser Artikel: Cannabis Aktien). Den Cannabis-Produzenten werden Gebäude, Gewächshäuser und Produktionsanlagen zur Cannabis-Herstellung abgekauft und anschließend nach dem Sale-&-Leaseback-Modell gleich wieder vermietet. Ein Win-win, denn der Marihuana-Produzent kann die freiwerdenden Mittel sofort anderweitig einsetzen. Per Ende März besaß IIPR in den USA 108 Immobilien, die an staatlich lizenzierte Cannabis-Betreiber für medizinische Zwecke vermietet sind. Zuletzt machte dem REIT die hohe Wettbewerbsintensität des Marihuana-Sektors zu schaffen. Etliche Marktteilnehmer mussten ihre zu optimistischen Planungen zurücknehmen und harte Kostensenkungsprogramme umsetzen, um weiter am Markt bestehen zu können. Dabei kam es auch für IIPR bereits zu Zahlungsausfällen.

Hochspekulativer REIT mit 16,6 % Dividendenrendite

Auf drei Jahre gesehen wurden die Mieteinnahmen jährlich im Schnitt um magere +2 % gesteigert. Das Ergebnis je Aktie ging im selben Zeitraum sogar um -6 % p.a. zurück. Die Zeit der großen Gewinnsteigerungen ist aufgrund der Krise und Konsolidierung im Cannabis-Sektor also längst vorbei und der Markt befindet sich in einer harten Konsolidierungsphase. Im Geschäftsjahr 2024 ging der Gewinn je REIT von 5,70 USD im Vorjahr um -3 % auf 5,52 USD zurück. Der Umsatz gab dabei minimal um -0,3 % auf 308,5 Mio. USD nach. Für das abgelaufene Jahr 2025 wird allerdings mit einem deutlich niedrigeren Miet-Umsatz von 265,2 Mio. USD (-14 %) sowie einem Gewinnrückgang um -28 % auf 3,95 USD gerechnet. Für das Jahr 2026 rechnen die Marktexperten wieder mit leicht steigenden Umsätzen (+2 %) und einer Gewinnsteigerung um +9 % auf 4,29 USD je Aktie.

Da der Marihuana-REIT seit den Höchstständen von mehr als 288 USD enorm korrigiert hat, liegt die Dividendenrendite aktuell bei starken 16,6 % (Kurs 45,71 USD, Quartalsdividende 1,90 USD). IIPR ist als spezialisierter Anbieter mehr oder weniger konkurrenzlos und schafft durch sein Geschäftsfeld eine Win-win-Situation für die Cannabis-Branche. Diese befindet sich derzeit allerdings in einer schmerzhaften Konsolidierungsphase, da während des anfänglichen Booms enorme Überkapazitäten aufgebaut wurden. Deshalb belasteten zuletzt vor allem nicht cashwirksame Abschreibungen die Ergebnisse. Über kurz oder lang dürfte sich die junge Branche jedoch stabilisieren, sodass auch die Geschäftsaussichten für IIPR wieder besser werden. Im Kursbereich von 40 USD bis 45 USD könnten mutige Anleger wieder langfristige Neueinstiege in den hochspekulativen REIT wagen.

W. P. Carey: Triple-Net-Leasing-REIT bietet langfristige Kaufgelegenheit

W. P. Carey (ISIN: US92936U1097 – Symbol: WPC – Währung: USD – Volumen: 16 Mrd. USD) ist ein sogenannter Triple-Net-Leasing-REIT (Dreifach-Netto-Leasing-REIT). Das heißt, der REIT besitzt ein Portfolio von Gebäuden, bei dem die Mieter alle Betriebskosten der Immobilien, einschließlich Steuern und Instandhaltung, selbst tragen. Ein sehr lukratives Geschäftsmodell, denn das weltweit breit diversifizierte Immobilienunternehmen kann sich auf seine Kernkompetenzen fokussieren und hat mit den Objekten selbst wenig Aufwand und Kosten.

Das Immobilienunternehmen verfügt aktuell über ein großes Portfolio von ca. 1.682 Objekten, die an ca. 371 Mieter vermietet sind. Knapp zwei Drittel der Mieten werden in den USA generiert, der Rest kommt überwiegend aus Europa. Mieter sind beispielsweise die Hotelkette Marriot, die Baumarktkette OBI, die New York Times oder die deutschen Metro-Großhandelsmärkte. Zuletzt wurde die Bürosparte im Zuge eines Spin-offs ausgegliedert, denn der Markt für Büro-Immobilien befindet sich in den USA seit der Corona-Pandemie (Stichwort „Home Office“) in einer Krise, die durch zunehmenden KI-Einsatz in Verwaltungen noch verschärft wird. Das Unternehmen verspricht sich durch die Ausgliederung mehr Kosteneffizienz und bessere Auslastungskennzahlen.

Trotz schwacher Kursentwicklung: Basisinvestment für
REIT-Anleger

Nach dem Spin-off sind die Mieteinnahmen von W. P. Carey im Jahr 2025 um +7 % auf 1,72 Mrd. USD gestiegen. Nach einem Ergebnis je Aktie von 2,43 USD im Vorjahr gab es bei etwa +6 % höheren Einnahmen von 1,81 Mrd. USD allerdings einen deutlichen Gewinnrückgang um -13 % auf 2,11 USD je Aktie. In diesem Jahr soll es aber wieder einen starken Gewinnanstieg um +36 % auf 2,87 USD geben.

Unter den vielen Dreifach-Netto-Leasing-REITs sticht W. P. Carey vor allem durch seine Größe und die erfolgreiche Vergangenheit hervor. Das Unternehmen konnte die Dividende zuletzt 25 Jahre in Folge erhöhen und verdiente sich damit das Prädikat „Dividendenaristokrat“. Aufgrund der Ausgliederung der Bürosparte gab es zuletzt allerdings eine Dividendenkürzung, sodass der Titel nur von vorübergehender Natur war. Aktuell beträgt die Quartalsdividende rund 0,92 USD, sodass auf das Jahr gerechnet rund 3,68 USD ausgeschüttet werden.

Bei einem aktuellen Aktienkurs von 72,86 USD errechnet sich eine Dividendenrendite von 5,1 %. Der weltweit diversifizierte REIT könnte sich als Basisinvestment für Anleger eignen, die auf Stetigkeit setzen und längere Zeithorizonte im Auge haben. Bereits seit dem Jahreswechsel 2024/25 ist der Kurstrend wieder aufwärtsgerichtet.

Welltower: Eindrucksvolles Comeback

Einer der größten REITs ist Welltower (ISIN: US95040Q1040 – Symbol: WELL – Währung: USD – Volumen: 144 Mrd. USD). Das Branchenschwergewicht investiert hauptsächlich in Infrastruktur für den Gesundheitssektor und fokussiert sich dabei vor allem auf Einrichtungen in den USA. Im Portfolio befinden sich jedoch auch Objekte in Kanada und Großbritannien. Im Fokus stehen höherpreisige Seniorenanlagen in noblen Lagen (darunter beispielsweise auch Manhattan und Beverly Hills) und andere erstklassige, medizinisch genutzte Immobilienobjekte. Zurzeit verwaltet das Unternehmen insgesamt über 2.000 Objekte. So zählen beispielsweise Krankenhäuser, Altenheime, Reha-Zentren, Life-Science-Einrichtungen, Bürogebäude für die Gesundheitsbranche oder andere medizinische Einrichtungen zum Portfolio von Welltower. Vor allem die demografische Entwicklung der Gesellschaft ist eine enorme Wachstumschance für Seniorenheim- und Gesundheits-REITs, denn die geburtenstärksten Jahrgänge der Babyboomer gehen nun nach und nach in Rente. Anfang 2025 wurde ein neues Portfolio von 38 Ultra-Luxus-Senioren-Immobilien für rund 4,6 Mrd. USD erworben.

Turnaround gelungen: Gewinne steigen wieder

Welltower litt stark unter der Corona-Krise, denn Wohnheime und Seniorenresidenzen galten in der Pandemie als besonders gefährdet. Die Einnahmen stiegen in den letzten drei Jahren um +22 % p. a., während die Gewinne um satte +104 % p. a. zulegten. Für das Geschäftsjahr 2026 wird seitens der Analysten erneut mit einem ordentlichen Gewinnwachstum von +77 % auf 2,46 USD je Aktie gerechnet. Für die Mieteinnahmen wird eine Steigerung um +26 % von 10,84 Mrd. USD auf 13,67 Mrd. USD angenommen. Für das Jahr 2027 erwarten die Marktexperten dann einen weiteren Anstieg der Umsatzerlöse um +12,5 % auf 15,4 Mrd. USD und ein um +35 % höheres Ergebnis je Anteilsschein in Höhe von 3,31 USD.

Die quartalsweise Gewinnbeteiligung beträgt aktuell 0,74 USD und hat damit noch nicht wieder ganz das Vor-Corona-Niveau von 0,87 USD erreicht. Damit kommt der REIT bei einem Aktienkurs von 210,54 USD auf eine vergleichsweise geringe Dividendenrendite von 1,4 %. Allerdings dürfte die Dividende aufgrund der positiven Geschäftsentwicklung bald wieder angehoben werden. Hervorzuheben ist auch, dass Welltower weiterhin eine der niedrigsten Verschuldungsquoten in der Branche aufweist.

Nach überstandener Coronapandemie knüpft Welltower an die starke Entwicklung der Vorjahre an. Durch eine Steigerung der Auslastungen können vorhandene freie Bewohner- bzw. Bettenkapazitäten nun in steigende Mieteinnahmen und höhere Gewinne umgemünzt werden. Diese Entwicklung spiegelt auch der Kurs der Immobilien-Aktie wider, die sich zuletzt deutlich stärker entwickelte als viele andere REITs. Mutige Anleger, die spekulativ in den Welltower-REIT investieren möchten, sollten bei dem mittlerweile extrem ambitioniert bewerteten REIT einen stärkeren Rücksetzer abwarten und auf alle Fälle einen langfristigen Investmenthorizont haben.

REIT ETFs als Alternative zum Direkt-Investment

Es gibt auch einige ETFs, also börsennotierte Investmentfonds, die schwerpunktmäßig in REITs investieren. Mit diesen ETFs werden Einzelrisiken vermieden, da breit diversifiziert wird.

An der Börse Frankfurt ist mit dem BNP PARIBAS EASY FTSE EPRA/NAREIT EUROZONE CAPPED (ISIN: LU0192223062 – Symbol: IM2A – Währung: EUR – Volumen: 203 Mio. EUR) auch ein ETF gelistet, der sich an dem in London berechneten REIT-Index FTSE EPRA/Nareit ausrichtet. Dieser Index setzt sich aus 40 Immobilienaktien der Eurozone aus dem Einzelhandels-, Büro- und Wohnsektor zusammen. Frankreich, Deutschland und Belgien machen den Großteil des Index aus, mit Gewichtungen von 32,6 %, 22,9 % und 21,6 %.

Der HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed ETF (ISIN: IE00B5L01S80 – Symbol: H413 – Währung: USD – Volumen: 2,8 Mrd. USD) ermöglicht einen Zugang zu den größten börsennotierten Immobilienunternehmen aus Industrieländern weltweit, d. h. in Nordamerika, Asien, Europa und Australien.

Detaillierte Informationen zu den Produkten finden Sie hier:
BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped UCITS ETF EUR Dist – Risikoindikator: 5
HSBC FTSE EPRA/NAREIT Developed UCITS ETF USD – Risikonindikator: 5

REITs: Eine renditestarke Investmentidee
im Immobiliensektor

Die Anlageform der REITs ist in den USA seit langem äußerst beliebt. Es gibt sie dort bereits seit den 60er-Jahren. Studien zufolge sind bereits über 150 Mio. oder 45 % der amerikanischen Haushalte in REITs investiert und das Marktvolumen beträgt eine halbe Billion USD. In Australien und Frankreich sind REITs ebenfalls längst eine etablierte Anlageklasse. Doch auch unter deutschen Anlegern werden die im Jahr 2007 eingeführten Immobilien-Aktien immer beliebter. Aber was unterscheidet REITs eigentlich von anderen Aktien?

Das sind die Merkmale eines REITs

Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die Gelder zur Anlage im Immobiliensektor einsammelt und dafür besondere Qualitätskriterien und Transparenzpflichten erfüllen muss. Ähnlich wie ein Immobilienfonds kauft, verwaltet, vermietet und veräußert ein REIT Einzelobjekte oder ganze Immobilienportfolios, die sich sowohl im Inland als auch im Ausland befinden können. Durch die Einführung von Real-Estate-Investment-Trusts sollte ein steuergünstiges Anlagevehikel geschaffen werden, das breiten Anlegerkreisen Investments in Immobilien ermöglicht und gleichzeitig Kapitalmarkt und Immobilienwirtschaft verknüpft. Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds können REITs jederzeit und ohne Haltefristen, Aus- und Abgabeaufschläge an der Börse gehandelt werden. Anleger bezahlen nur die normalen Handelsgebühren. Über LYNX starten diese für einen US-REIT bei 5 USD je Trade und für deutsche REITs bei 5,80 EUR.

Wichtiges Kriterium für REITs: Hohe Dividenden
für die Aktionäre

Ein weiteres Merkmal von REITs besteht darin, dass große Teile des Gewinns sofort ausgeschüttet werden. Für REITs ist festgelegt, dass mindestens 90 % der Gewinne unmittelbar an die Teilhaber ausgezahlt werden. Durch die hohen sofortigen Ausschüttungen soll trotz einer Steuerbefreiung auf Unternehmensebene ein ausreichendes Steueraufkommen sichergestellt werden. Für Anleger bedeuten die hohen Ausschüttungsquoten einen stetigen und gut planbaren Dividendenzufluss. REITs sind deshalb meist auch ausgesprochene Dividendenaktien.

Eine clevere Kombination aus Möglichkeiten von Aktien und Immobilienfonds

REITs kombinieren als „Hybridprodukte“ die Eigenschaften von Aktieninvestments (ständige Handelbarkeit, Liquidität, geringe Transaktionskosten) mit den Eigenschaften von offenen Immobilienfonds. Die Börsennotierung macht die Kurse der REITs jedoch schwankungsanfällig, da sie vor allem empfindlich auf Zinsanstiege reagieren. Dennoch weisen REITs eine geringe Korrelation zum Anleihen- und Aktienmarkt auf und sind deswegen eine mögliche Absicherungsmöglichkeit gegen Kursschwankungen, die andere Branchen und Aktien betreffen.

Fazit: Geldentwertung sorgt für neue Einstiegsmöglichkeiten

Nach der Corona-Krise, die viele Immobilien-Aktien regelrecht kollabieren ließ, erholte sich die Branche rasch und viele REITs kletterten sogar auf neue Höchststände. Die Korrektur des Jahres 2022 und die seitdem stattfindende Erholung bieten bei einigen REITs weiterhin Einstiegsmöglichkeiten. Zwar sind die Zinsen trotz der erneuten Senkungen noch immer höher als in den Jahren vor Corona, aber dafür haben sich Immobilienportfolios als Sach- und Substanzwerte in der Vergangenheit als Inflationsschutz bewährt. Der neue Zinssenkungszyklus sowie begrenzte Neubau-Aktivitäten machen die Anlageklasse wieder attraktiver, was sich bei vielen REITs in neuen Aufwärtstrends widerspiegelt. REITs mit Schwerpunkt auf Büroimmobilien sollten allerdings weiterhin gemieden werden, denn noch ist nicht absehbar, wie sehr der verstärkte Einsatz von KI auf die Verwaltungsebenen von Unternehmen durchschlagen wird. Doch REITs mit attraktiven, zukunftsfähigen Portfolios werden unterm Strich wohl auch weiterhin höhere Dividendenrenditen bieten als die meisten „normalen“ Aktien.

Quellen:
Reit.com: FTSE Nareit U.S. Real Estate Index Series Daily Returns (23.02.2026); https://www.reit.com/sites/default/files/returns/DomesticReturns.pdf
Immomedien: REITs werden lukrativer (23.02.2026); https://immomedien.at/artikel/reits-werden-lukrativer
Yahoo Finance: Analysten-Schätzungen (23.02.2026); https://finance.yahoo.com/
Innovative Industrial Properties IR-Webseite (23.02.2026); https://investors.innovativeindustrialproperties.com/
W. P. Carey IR-Webseite (23.02.2026); https://ir.wpcarey.com/overview/default.aspx
Welltower IR-Webseite (23.02.2026); https://welltower.com/investors/
Nareit: 150 Million Americans Own REIT Stocks (23.02.2026); https://www.reit.com/data-research/research/nareit-research/150-million-americans-own-reit-stocks